Comment calculer le cash-flow d'un investissement immobilier

En tant qu'investisseur immobilier, vous rechercher la rentabilité et l'accroissement de votre patrimoine. Il y a donc quelques notions à bien assimiler concernant la rentabilité et les flux de trésorerie. en particulier l'autofinancement du projet est à regarder avec attention. Voyons ensemble les façons de calculer le cash-flow d'un appartement.

 Le cash-flow en matière d’investissement immobilier:

Le cash-flow ou les flux de trésorerie est aussi une notion importante en matière d’investissement immobilier. 

En effet, si le but d’un investissement immobilier est d’augmenter son patrimoine, il faut aussi veiller à choisir une méthode qui ne met pas en péril votre équilibre financier.

Quand vous investissez dans l’immobilier, vous avez des revenus, principalement les loyers et des dépenses, remboursement hypothécaire, taxes, assurance, entretien … Le cash-flow est le solde du flux de revenus diminué du flux des dépenses. Si les revenus sont supérieurs aux dépenses vous avez un cash-flow positif ce qui est généralement recherché. Si vous avez un cash-flow négatif, vous devez avoir une capacité d’épargne basée sur vos revenus autres qu’immobilier pour compenser. 

Un des moyens de s’assurer un cash-flow positif est de jouer sur la durée du remboursement hypothécaire. Augmenter la durée du prêt diminuera le montant du remboursement. Emprunter à 10,15 ou 20 ans est votre choix. 

Pour améliorer le cash-flow, réduire le montant de l’emprunt est aussi possible mais nécessite une épargne préalable pour avoir un apport. 

Il faut bien comprendre que le cash-flow n’est pas une mesure de la rentabilité mais de votre capacité d’autofinancement. Par exemple, le remboursement hypothécaire est composé d’une partie de remboursement en capital et d’une partie d’intérêt. En fait seuls les intérêts sont des charges. Le remboursement en capital est un accroissement de votre patrimoine qui est payé par le locataire. Cet accroissement de patrimoine ne génère pas de flux de trésorerie. L’objectif est donc bien d’avoir un cash-flow proche de zéro ou légèrement positif. A la fin du remboursement hypothécaire, votre enrichissement sera égal au montant du prêt remboursé majoré de la plus-value du bien que vous avez acheté. Si votre cash-flow est positif, votre bien est payé par le locataire.

Une autre caractéristique du cash-flow est de s'améliorer avec le temps. En effet, au fil  des années vous aurez la faculté d'augmenter les loyers soit par une clause d'indexation soit lors de la recherche d'un nouveau locataire. Votre remboursement hypothécaire restera stable car avec les bas taux d'intérêt actuels, les emprunts à taux fixes sont à privilégier. Même si au début votre cash-flow est proche de zéro, il ne tardera pas à devenir positif et à vous octroyer ainsi un complément de revenus.

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