L’investissement locatif sans apport: est-ce possible?

Sur internet, de nombreux sites proposent d’investir dans l’immobilier sans fonds propres et de d’augmenter son patrimoine avec les loyers du locataire. L'article ci-dessous donne un exemple chiffré. Possible ou pas?

Prenons un exemple sur base de chiffres réels dans une région que je connais bien. Libre à vous de faire le même calcul dans votre région.

Hypothèses de travail:

Un studio de 44 m², acheté 2000€/m² avec un loyer de 12 € / m². Soit un investissement de 100.000€ taxes et frais compris, pas de remise en état. Ces chiffres sont réalistes voire même légèrement optimistes.

Financement :

Sur 20 ans fixe : 2.39% soit 523.20€ par mois quotité 100% avec domiciliation des revenus, ASRD et assurance incendie.

Sur 25 ans fixe : 3.10% soit 477.71 par mois quotité 100% avec assurance incendie et ASRD obligatoires libre choix de l’assureur.

Autres données :

Avantage fiscal 500 € par an

Assurance incendie 100€ par an

Frais syndic immeuble : 100 € par an

ASRD pas calculée car dépend des conditions de l’emprunteur

Aucun frais de réparation sur 20 ou 25 ans. Très optimiste.

Résultats :

Sur 20 ans, les revenus annuels sont de 6.836€ (loyers 6.336 + avantage fiscal 500) et les charges de 6.978€ (Charges hypothécaires 6.278 + foncier 500, incendie 100 + syndic 100) soit un déficit de 140 € par an. 

Sur 25 ans, les revenus sont de 6.836€ et les charges de 6.432€ (charges hypothécaires de 5.732 + foncier 500 + incendie 100 + syndic 100) soit un boni de 403 € par an.

Commentaires :

Le cash-flow est négatif sur 20 ans et légèrement positif sur 25 ans. Attention, les hypothèses sont optimistes, aucun calcul d’assurance solde restant dû alors que cette assurance est requise pour le taux retenu, quotité empruntée à 120% donc risque de taux moins intéressant que celui retenu pour une quotité d’emprunt de 100% de la valeur vénale et aucuns frais de remise en état ou de réparation pris en compte, ce qui sur 20 ou 25 ans est totalement irréaliste. 

Même si les augmentations de loyer n’ont pas été prises en compte, cela semble très tendu de faire ce type d’investissement sans apport. Le moindre coup dur (réparations, vacance locative, impayés) et le mode de financement s’effondre. Cela représente un risque supplémentaire de devoir par la suite mettre la main au portefeuille ou même d’être forcé de vendre. Une vente dans l’urgence n’est jamais souhaitable et le risque de ne pas récupérer les taxes et autres frais est bien réel.

La conclusion :

Un investissement immobilier sans fonds propres est risqué et doit être laissé aux rêveurs. Un conseil, prévoyez un apport d’au moins 25 à 30%. Cela rassurera le banquier et vous permettra de surmonter toute difficulté.

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