Optimalisez la gestion locative de votre patrimoine immobilier

La gestion locative recouvre toutes les opérations aux quelles un propriétaire est exposé pour mettre en location, entretenir et répondre aux besoins de ses locataires.

Quand vous avez juste un studio en location, cela semble léger mais à partir du moment où le nombre de biens augmente, surtout si vous avez un patrimoine d’un certain âge, la gestion locative peut devenir une source de travail et de soucis.

Mise à jour le 13 août 2017     

Que reprend la gestion locative ?

• tout d’abord la remise en état du bien quand il est défraîchi. On considère généralement qu’un bien doit être repeint tous les 9 ans. C’est souvent aussi l’occasion d’examiner l’état des sols, des sanitaires, de la cuisine et des équipements. Procédez à un chiffrage précis des travaux avant de les entamer.

•  la recherche d’un locataire avec la publication et la rédaction d’une annonce, les visites, la sélection du locataire, la rédaction et la signature du bail et l’état des lieux d’entrée, la remise des clés et le transfert des compteurs

• Trouver un locataire solvable: prenez une copie recto verso de sa carte d'identité, demandez lui les trois dernières fiches de paie. S'il annonce d'autres revenus que salariaux, exigez le dernier avertissement extrait de rôle pour vous faire une idée plus précise de sa situation. En cas de doute sur la validité des documents, n'hésitez pas à contacter son employeur. En cas de réticence du candidat locataire à vous fournir les documents, mieux vaut s'abstenir.

•  l’encaissement et le suivi des paiements des loyers. Éventuellement, les relances pour les locataires en retard.

• les indexations annuelles

• le suivi des factures du syndic et le décompte des charges annuelles

•  les réparations en cours d’année et la réaction aux problèmes locatifs (plaintes des voisins, fuites, dégâts, …)

• la participation aux assemblées générales si le bien fait partie d'une copropriété

Ce travail n’est pas à sous-estimer. Pour un immeuble, la charge est acceptable mais elle va se multiplier avec le nombre de biens en location, leur âge, leur état.

Ne perdez pas de vue que la rotation de studios ou de chambres sera plus grande que celle d’appartements deux chambres. Il est important d’aimer les contacts, d’avoir un esprit de répartie et d’être bien organisé si vous comptez assurer ce travail de gestion par vous-même.

Déléguer la gestion locative:

Une alternative est de confier cette gestion à un professionnel afin de vous décharger de ce travail. 

Pour la recherche d’un locataire, les agences demandent en général un mois de loyer. A ce montant, vous devrez ajouter la TVA. Avant de signer avec l’agence, regardez bien ce qui est compris dans le contrat et notamment vos garanties sur la solvabilité du locataire.

En général, quand il faut rechercher un nouveau locataire, on dispose de deux ou trois mois en fonction de la durée du préavis prévue dans le bail. Il est tout à fait possible de consacrer la moitié de ce temps à rechercher par vous-même un locataire et de recourir à une agence si ce délai est insuffisant pour trouver l'oiseau rare. 

Si vous recherchez une gestion de l’ensemble des tâches, il faut compter 10 % du loyer. Cela affecte votre rentabilité mais si vous voulez être à l’abri des dérangements c’est une bonne solution. C’est aussi intéressant, si vous ne résidez pas près de votre appartement et ne pouvez intervenir rapidement.

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