La durée normale du bail:
Même si elle n'est pas mentionnée dans le contrat, la durée du bail de résidence principale est de 9 ans. Il en est de même en cas de bail verbal avec toutes les difficultés de prouver le début du bail.Si votre contrat prévoit une durée différente et supérieure à 3 ans, la durée du bail sera aussi considérée comme de neuf ans.
Contrat de courte durée:
Il est possible de prévoir un contrat de bail de plus courte durée mais il devra impérativement être inférieur à trois ans. Ce type de contrat court a comme particularité qu'il ne peut être résilié ni par le locataire, ni par le bailleur sauf en cas de commun accord ou clause particulière dans le bail.
Ce type de bail doit être écrit.
Un tel bail ne peut être reconduit qu'une seule fois avec une durée éventuellement différente mais toujours inférieure à trois ans.
En cas de prolongation tacite au terme du bail de courte durée, celui-ci est réputé être un bail de neuf ans ayant débuté à la date du premier bail de courte durée.
Résiliation du bail avant le terme par le bailleur:
Le bailleur est en droit de résilier le bail sous certaines conditions. Le motif de la résiliation détermine les modalités de la résiliation.
Résiliation pour occupation personnelle:
Si vous désirez occuper vous-même votre bien pour qu'il soit occupé par vos enfants, vos parents, vos frères ou soeurs ou votre conjoint, vous devez donner un préavis de six mois à votre locataire. Ce préavis peut être donné à tout moment et sans indemnités.
Résiliation pour rénovation ou transformation du bien:
Dans ce cas vous devez aussi donner un préavis de six mois dont la fin correspond à l'échéance d'un triennat. Aucune indemnité n'est due par le bailleur mais les travaux doivent être conformes aux prescriptions urbanistiques, rendre l'occupation du bien par le locataire impossible et s'élever à plus de trois ans de loyer.
Résiliation sans motif:
Ce type de résiliation est possible à l'échéance de chaque triennat avec un préavis de six mois. Dans ce cas, une indemnité est due par le bailleur au locataire: elle s'élève à neuf mois de loyer à la fin du premier triennat et à six mois de loyer si la résiliation à lieu après six ans.
Le contre-préavis par le locataire:
Vous êtes locataire et avez reçu la résiliation du bail quelque soit le motif. Vous êtes donc à la recherche d'un nouveau logement et trouvez celui-ci avant le terme du préavis. Dans ce cas vous donnez une contre-préavis à votre bailleur. Celui-ci est de un mois et au terme vous devez libérer le logement et ne devez plus payer les mois de loyer restant. Le contre-préavis donné en cours de mois prend effet le premier jour du mois suivant.
Par exemple, vous recevez le 1er mars votre préavis pour le 31 août. Le 15 avril, vous donnez le contre-préavis qui prend cours le 1er mai. Il se termine le 31 mai, date à laquelle vous devez libérer le logement. Vous ne devez pas payer les loyers de juin, juillet et août.
Forme du préavis et contre-préavis:
Pour éviter toute ambiguïté, envoyez ces courriers par recommandé.
Résiliation du bail par le locataire:
En tant que locataire, vous pouvez mettre fin à tout moment à votre contrat de bail. Il vous faudra cependant respecter un préavis de trois mois.
Durant le premier triennat, vous devrez payer une indemnité au bailleur. Ce dédommagement s'élève à:
- trois mois de loyer si la location se termine pendant la première année
- deux mois de loyer, si la fin à lieu durant la deuxième année de location
- un mois de loyer au cours de la troisième année de location.
Que se passe-t-il après les neuf ans?
Si personne n'a résilié le bail en respectant un délais de préavis de six mois, le bail est automatiquement prolongé de trois ans. Pour signifier la résiliation du bail, le préavis est de six mois.
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