Comment bien choisir une agence immobilière?

Le choix d'une agence immobilière pour la vente ou la location d'un bien n'est pas facile. En fait, vous confiez une mission importante à des tiers. Pour ne pas se tromper, il est essentiel de poser les bonnes questions et également de veiller aux termes du contrat qui vous lie à l'agence retenue. Voyons ensemble comment s'y prendre.

Le choix de l'agence immobilière

Dans votre ville, il y a certainement plusieurs agences. Certaines sont indépendantes, d'autres sont liées à des groupes parfois internationaux. Retenons de prime abord que ce qui fait la qualité d'une agence c'est sa réputation et la qualité des gens qui l'animent. Il faut donc faire un choix. Voyons les critères à retenir.

La réputation

Si vous connaissez bien la ville où est situé votre bien, vous connaissez probablement la réputation des agences qui y sont installées. Soit vous y avez déjà recouru auparavant, soit vous connaissez des personnes qui y ont fait appel. Collectez les avis positifs et négatifs.

Une approche intuitive

Si vous ne pouvez utiliser la méthode expliquée au paragraphe précédent, faites un tour de la ville ou du quartier où est situé votre appartement. Notez les affiches mentionnant une vente ou une location par agence avec la nature de la transaction  et le nom de l'agence. Une agence qui apparaît souvent a sans doute une bonne réputation. Beaucoup de propriétaires l'utilisent. Elle a un portefeuille de biens important et sans doute une base de données de clients potentiels.

Regardez sur internet

Toutes les agences ont un site internet. Regardez sur chacun des sites des agences qui vous intéressent le nombre de biens proposés par l'agence soit en location soit en vente. Une agence avec beaucoup de biens sera sans doute plus consultées par les acheteurs ou locataires potentiels.

Prendre contact avec l'agence

Aux premières étapes décrites ci-dessus vous aurez sélectionné deux ou trois agences. Contactez-les pour montrer votre bien et préparez vos questions:

• prix ou loyer estimé
• comment vendent-elles: 
• taux de commission
• exclusivité
• durée du contrat
• service offert
• méthodes de promotion du bien: sites internet, affiches, base de données
• fréquence et méthode de retour vers le propriétaire

Soyez attentif aussi à la qualité du contact avec la personne que vous rencontrez. Il n'est cependant pas certain que ce soit la personne qui s'occupera de votre transaction. Souvent la personne qui fait la démarche commerciale auprès du propriétaire n'est pas nécessairement celle qui mettra en vente ou en location votre bien.

Le contrat avec l'agence immobilière

Durée du contrat

Evitez des contrats de durée trop longue. L'idéal est un mois avec tacite reconduction. N'acceptez pas des contrats donnés pour trois mois ou plus

Exclusivité ou non

Deux types d'exclusivité sont possibles: 

Soit vous mandatez plusieurs agences, soit vous donnez l'exclusivité. Mandater plusieurs agences revient à les mettre en concurrence. C'est sans doute bénéfique pour activer la recherche de candidats mais encourage aussi l'agence à emportez rapidement l'affaire pour ne pas être doublé par son confrère. Cela implique que l'agence aura tendance à faire des concessions sur le prix ou sur la qualité de l'offrant. Personnellement, je pense que mettre les agences en concurrence risque d'être contre-productif. Mettez leur la pression par une durée de contrat courte.

Exclusivité vis-à-vis du propriétaire: dans la mesure du possible, gardez la possibilité de vendre ou louer par vous-même. C'est surtout vrai pour la location. Certaines agences y sont réticentes voire refusent mais d'autres acceptent. Si vous avez le temps et une approche commerciale, il est tout à fait possible de réaliser le travail soi-même. Sur le sujet, lisez aussi vendre soi-même ou par agence.

Prix de vente ou de location

Avant de contacter les agences, déterminer la fourchette de prix que vous pouvez espérer. Sur le sujet, je vous encourage à lire comment déterminer le prix de location d'un appartement. La méthode est facilement transposable à la détermination du prix de vente d'un bien immobilier.

Les agences vous donneront une estimation du prix que vous pouvez espérer. Attention cependant à ne pas prendre les prix avancés pour argent comptant. Une agence peut très bien vous faire miroiter un prix élevé pour vous faire signer et vous expliquer par la suite que les offres reçues sont plus basses.

De même, certaines agences essayent d'obtenir un prix ou un loyer plus faible pour pouvoir vendre très rapidement. Leur commission sera peut-être rabotée mais elles feront moins de visites et cela améliore leur productivité. Par exemple, lors d'une mise en location dont je n'avais pas le temps de m'occuper personnellement, l'agence m'a proposé 620 €. J'estimais que le bien valait 660 € soit 6% de plus. A ce dernier prix, l'agence a trouvé un bon locataire en huit jours.

N'oubliez pas que c'est vous qui déterminez le prix. A ce titre lisez aussi comment fixer le prix de location d'un bien.

Taux de commission

Aujourd'hui beaucoup d'agences travaillent avec des commissions réduites. Pourquoi pas? Ne perdez cependant pas de vue que ce qui compte c'est de trouver un locataire ou un acheteur et au prix souhaité. Il vaut parfois mieux sacrifier 1% de commission pour faire une bonne transaction.

Mandat pour diminuer le prix

Parfois les contrats comprennent une clause permettant à l'agence de réduire le prix. Refusez systématiquement ce type de pratique. Demandez plutôt que l'agence obtienne une offre écrite.

Cela ne signifie pas qu'il ne faut jamais baisser le loyer ou le prix de vente mais c'est à vous d'en décider pas à l'agence.

Et vous quelles sont vos expériences avec des agences immobilières?
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