abc-investissement-immobilier: Comment récupérer les loyers impayés d'un locataire

Le locataire qui ne paye pas est un des risques que court un investisseur immobilier. Cela réduit évidemment fortement le rendement de l'investissement. La première fois que l'on est confronté à un mauvais payeur, le propriétaire est souvent démuni. Pour vous aider à résoudre le problème voici les mesures qu'il convient de prendre.

Prendre contact avec le locataire

C'est la première chose à faire. Dès que le locataire à un retard de 10 jours par rapport à la date de paiement prévue dans le bail, prenez contact avec lui pour lui rappeler qu'il est en retard de paiement. Ce premier rappel peut être verbal ou par mail.

Les excuses invoquées sont souvent diverses, ce qui importe c'est d'obtenir un engagement de la part de votre locataire.

Envoyer un recommandé

Si le locataire ne respecte pas son engagement, il convient de le mettre en demeure de payer son loyer. Indiquez la date pour laquelle le paiement était dû selon le bail, le non respect de sa promesse de payer suite au premier rappel et mettez-le en demeure en rappelant le montant en retard.

La médiation

Il est possible d'obtenir une médiation devant le juge de paix du canton où se situe votre appartement. Un simple courrier au greffe du tribunal indiquant les noms des locataires, leur adresse, le montant dû et une description du litige sont les informations à fournir au greffe.

Le juge convoquera les parties pour une confrontation où vous pourrez présenter votre demande et tenter de trouver un accord.

Beaucoup de personnes considèrent cette médiation comme une étape inutile car elle fait perdre du temps. Elle n'est effectivement pas indispensable mais permet, à mon avis, de vous présenter au juge comme un bailleur conciliant qui tente de trouver une solution à l'amiable. La procédure de conciliation est gratuite.

La citation en justice

Si la médiation ne donne pas de résultat ou si vous ne souhaitez pas y recourir, il faut alors citer vos locataires en justice.

Il vous faut obtenir un certificat de résidence pour chacun des locataires que vous voulez citer. A cet effet, vous devez vous rendre au service de la population de la commune où sont domiciliés vos locataires. Normalement le lieu où est situé votre appartement ou sinon à la commune indiquée sur la carte d'identité dont vous avez pris copie lors de la signature du bail. Prenez avec vous une preuve que vous êtes le propriétaire quand vous vous présentez à la commune. Une copie du bail suffit.

Avec les certificats de résidence des locataires, présentez-vous au greffe du tribunal de paix pour introduire la citation. Le greffe peut vous aider à remplir le document. A ce stade, il important de demander tout ce que vous voulez obtenir. Le juge ne statue que sur vos demandes. Soyez donc complet.

la rupture du bail aux torts des locataires
rendre les locataires solidairement responsables
les condamner à payer les sommes dues
autoriser le bailleur à faire expulser les locataires
condamner les locataires à une indemnité de résolution et à une indemnité de relocation
condamner les locataires aux frais de justice et aux intérêts judiciaires
demander un état des lieux de sortie avant de libérer la garantie locative
...

Vous devrez payer une provision d'environ 100€ au greffe.

L'audience

Le juge va convoquer les parties et fixer une date d'audience.

Vous pouvez vous faire représenter / accompagner d'un avocat. Il vous est loisible aussi de vous défendre seul. Dans ce dernier cas, préparez vos arguments et ayez sous la main tous les documents nécessaires:

copie du bail
preuves de rappel
détail des sommes dues et des retards
correspondance avec les locataires

A l'audience, si les locataires ne sont pas présents, vous obtiendrez un jugement par défaut en votre faveur. S'ils sont présents, restez calme et courtois. Ce sont vos meilleurs arguments pour prouvez votre bonne foi au juge. Exposez les faits, laissez la partie adverse se défendre. Rectifiez si elle est de mauvaise foi mais toujours calmement.

Le jugement

Le jugement sera rendu par le juge.

S'il s'agit d'un jugement par défaut, vous devez le signifier à la partie adverse. La signification se fait par huissier. Vous devrez payer une provision de 300-400 €. Un mois après la signification, si la partie adverse ne fait pas opposition, le jugement est exécutable. Il est rare qu'il y ait opposition.

La récupération des loyers impayés

Si des montants sont à récupérer, l'huissier doit s'en charger, le plus souvent par saisie sur salaire. Si vous pensez que vos locataires sont insolvables, ne perdez pas votre temps et votre argent dans des frais de saisie inutiles.

Si la partie défenderesse était présente à l'audience, elle peut encore faire appel. C'est assez rare. Pour le reste, faites exécuter le jugement par un huissier.
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