Le rendement net: différence avec le rendement brut

En tant qu'investisseur immobilier, vous recherchez la rentabilité et l'accroissement de votre patrimoine. Il y a donc quelques notions à bien assimiler concernant la rentabilité et les flux de trésorerie. Voyons ensemble le rendement net.

 

Le rendement net: 

Le rendement net est plus précis que le rendement brut. Il prend en compte tous les revenus et charges liés à l’investissement. 

D’un point de vue revenus : les loyers, les indemnités éventuelles de préavis donnés par le locataire, les éventuelles déductions fiscales.

Du point de vue des charges : les frais d’entretien et de réparations à charge du propriétaire, les frais éventuels de charges hypothécaires, la taxe foncière, les charges diverses.

La somme des revenus moins les charges d'une année sont comparées avec le montant investi. Le montant investi est le prix d'achat majoré des taxes et frais d'acte ainsi que les frais éventuels de remise en état. Ce pourcentage donne le rendement net de votre investissement.

Le rendement net est plus difficile à déterminer avant l'achat d'un bien. C'est par contre un ratio à suivre annuellement après l'achat pour mesurer l'évolution de la rentabilité année après année.

Reprenons note exemple utilisé dans l'article sur le rendement brut.

Considérons un bien de 100.000€ : le coût d’achat est à majorer des droits d’enregistrement soit 12.5% et des frais de notaires, soit 2.5% donc au total 15%. Le prix de revient total est donc de 115.000€.

Pour un loyer de 450€ par mois il faut donc compter un loyer annuel de 5.400€ et un rendement brut de 4.69% (5400 / 115000 * 100).

Si les charges sont les suivantes: assurance 120€, charges propriétaires 140€, foncier 300€ soit un total de charges de 560€. Le rendement net est : loyers  5400 - 560 / 115000 = 4.20%

Le rendement total:

Ce rendement net ne tient compte que des revenus locatifs diminués par les dépenses liées à l'investissement immobilier. A terme, vous bénéficierez aussi de la plus-value c'est à dire l'augmentation du prix de vente par rapport au prix d'achat de votre bien. Cette plus-value a été importante sur le long-terme bien que certaines années les prix immobiliers peuvent diminuer. Elle est aussi difficile à évaluer avant la vente du bien considéré mais  vient s'ajouter au rendement net.

Une autre notion à bien comprendre est celle de cash-flow ou d'autofinancement.

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