Douze conseils pour débuter votre investissement locatif

Vous souhaitez vous lancer dans l'investissement locatif. Vous ne savez pas comment vous y prendre. Voici quelques conseils sur les points à examiner dès le début.

Commencez petit

Ce conseil doit être répété. Commencez petit. Un studio plutôt qu'un appartement deux chambres. Même si vous avez suffisamment d'argent pour acheter un deux chambres. A terme, il vaut mieux posséder deux studios qu'un appartement de même valeur. Vous avez ainsi diversifié votre investissement. Deux studios ne seront pas sans locataires en même temps. Ce sont des biens plus petits ce qui facilite la remise en état éventuelle.

Si vous n'avez qu'un petit budget, pensez aux parkings mais attention aux frais qui peuvent être élevés pour un seul parking.

La localisation vaut de l'or

Elle est même primordiale et a un prix. Votre studio bien situé, proche des magasins et des moyens de communication trouvera plus facilement un locataire. Si un jour vous devez le revendre, les qualités de sa localisation seront toujours présentes et lui donneront de la valeur. Investissez dans un bien idéalement situé, vous ne le regretterez pas. Placer son argent dans l'immobilier, c'est investir à long terme.

Faites vos calculs

Avant d'investir, il est nécessaire de beaucoup calculer. Tout d'abord, apprenez à déterminer le rendement brut de votre appartement. Le rendement brut est égal au loyer annuel divisé par le coût d'achat de votre appartement y compris les taxes, frais de notaire et frais de remise en état.

Deuxième aspect à examiner: le cash-flow de l'investissement immobilier. L'idéal est d'obtenir un cash-flow positif ou très légèrement négatif dès le début. Un minimum d'apport est nécessaire pour éviter que les remboursement hypothécaire dépasse de trop les loyers. Un calibrage adéquat permet de déterminer le montant idéal à emprunter.

Achetez près de chez vous

C'est l'endroit que vous connaissez le mieux et aussi cela évitera des trajets longs pour vous rendre à l'appartement quand vous devrez le mettre en location. Ce n'est pas toujours facile à concilier avec la localisation mais un bon compromis est à trouver.

Visitez, visitez et visitez encore

Un bon appartement, bien situé, en bon état ou simple à rénover avec un rendement ne se trouve pas du premier coup. Bien préparer sa visite et la rendre efficace s'apprend. Dans l'article sur des visites efficaces, vous trouverez les questions à poser et les points à vérifier lors de la visite.

Augmentez le rendement à l'achat

Une partie du rendement locatif se fait à l'achat en négociant habilement le prix de l'appartement. Tous les trucs pour augmenter le rendement par la négociation d'achat. Celle-ci n'a lieu qu'une fois. raison de plus pour ne pas la rater et bien préparer la discussion sur le prix. Restez crédible mais faites baisser le prix avec conviction.

Estimez le loyer

La détermination du loyer participe aussi au rendement locatif. Trop bas, il affecte à la baisse la rentabilité. Trop haut, vous risquez de ne pas trouver de locataire et tout mois sans locataire réduit la profitabilité. Il est donc essentiel de trouver le juste prix. Cela se fait par l'analyse des sites d'annonces immobilières. Sélectionnez des biens proches du votre avec les mêmes caractéristiques dans le même quartier. Calculez le ratio du loyer au m² et vous aurez le standard du quartier.

Ce ratio peut aussi être utiliser pour déterminer le prix d'achat maximum pour obtenir une rentabilité brute souhaitée.

Présentez au mieux votre bien

La présentation du bien prend deux aspects: d'une part la remise en état et par ailleurs l'annonce généralement sur un un site immobilier dédié à cet usage.

La remise en état:

Au minimum, un rafraîchissement s'impose. Repeindre, placer un nouveau sol. Une rénovation plus complète avec remplacement des sanitaires et de la cuisine, amélioration de l'isolation modernisera votre studio et lui donnera une plus-value tant pour la location que pour la revente. Un chiffrage des remises en état et rafraîchissement est à étudier. 

Le faire soi-même ou avec des amis est le plus économique. Quelle que soit la solution retenue veillez à bien planifier les travaux avec clause de retard si vous faites appel à un professionnel pour éviter une vacance locative trop longue.

La mise en location:

Rédiger une annonce percutante ne s'improvise pas. Pensez à faire des photos dans le meilleures conditions, à bien décrire les caractéristiques et qualités de votre appartement en restant objectif. 

Qui est votre locataire?

Le choix du locataire ne doit pas être fait à la légère. Il constitue en effet un élément de risque dans la mesure où il ne paye pas ses loyers. Obtenez un maximum de renseignements avant de signer le bail. Aujourd'hui, il est devenu acceptable de se renseigner sur son emploi, la nature du contrat (CDI ou CDD), le nombre d'année d'ancienneté et le niveau de ses revenus. On considère généralement que le loyer ne doit pas dépasser 30% des revenus.

Si vous louez à un couple, exigez que le nom des deux personnes soient sur le contrat de bail. En cas d'impayés, vous pouvez ainsi vous retournez vers Chacune des deux personnes pour recouvrer les sommes en souffrance.

Entretenez votre patrimoine

Soignez vos locataires

Vous n'aurez de bons locataires que si vous les traitez équitablement. Réparations faites si elles vous incombent, mise à disposition d'un bien en bon état, à un loyer correct.

Établissez un bon bail

Il existe de nombreux contrats de bail types sur internet. Choisissez en un qui vous conviennent. faites certains ajustements éventuellement mais surtout gardez un contrat équitable pour les deux parties. Prévoyez un état des lieux d'entrée fait par un professionnel ainsi qu'un état de lieux de sortie. Mentionnez une clause d'indexation . Évitez de faire des contrats à court-terme (un an) car ils ne sont renouvelables qu'une fois et ensuite vous partez dans un bail de neuf ans classique.

N'hésitez pas à parcourir le blog et à poser vos questions avant de vous lancer dans votre premier achat.

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1. Les facteurs déterminants des prix immobiliers  

2. L'ubérisation du marché immobilier est en cours 

3. La durée du bail et sa résiliation