Comment éviter les pièges de l'investissement immobilier locatif

 Les risques liés à un investissement immobilier

Il y a deux risques : l’absence de location et le locataire défaillant. Dans l'article ci-dessous vous découvrirez comment les réduire et surtout les éviter.

                                                                                                                                                   Mis à jour le 23 novembre 2016

 

L’absence de location :

Il peut arriver, surtout en raison de travaux, qu’un appartement reste non loué un mois ou deux. C’est évidemment un manque à gagner mais qui se résorbe à terme. La vacance locative peut résulter de plusieurs causes. 

La difficulté de trouver un bon locataire. Il vaut parfois mieux perdre un mois que de prendre un locataire qui ne convient pas. N’oubliez jamais que l’achat d’un bien immobilier est un investissement à long-terme. Si la période de vacance locative se prolonge trop longtemps, demandez vous si le loyer souhaité est bien aux conditions du marché. Si vous avez été trop gourmand, une révision à la baisse est peut être nécessaire.

Une deuxième cause résulte de travaux à réaliser dans l’appartement. Des gros travaux ne sont pas réalisés très souvent. Il est important de bien les programmer et de s’assurer de leur réalisation dans les délais impartis pour réduire au maximum la vacance locative. Pour faciliter le planning des travaux, il est essentiel de prévoir dans le bail locatif un préavis de trois mois pour le renom donné par le locataire. Cela vous donne le temps de déterminer les travaux à effectuer, d’obtenir des devis et de les planifier avec les différents corps de métier. Il est aussi indispensable de prévoir un préavis et une indemnité locative pour tout départ du locataire en dehors des dates anniversaires du bail.

Réduire le risque d'inoccupation :

Pour diminuer la perte de revenu liée à la vacance locative, plusieurs actions sont possibles:

• choisir un quartier où la demande de biens en location est grande
• garder son appartement en très bon état. Il est plus facile de trouver un locataire lorsque les travaux de rénovation sont effectués à temps. Pensez aussi à l'isolation des lieux ainsi qu'à la performance de l'installation de chauffage.
• établissez de bonnes relations avec votre locataire. Réagir à ses demandes, ne pas se faire tirer l'oreille pour effectuer les travaux demandés sont de nature à fidéliser votre locataire. Pensez-y avant qu'il ne donne son renom.

Le locataire défaillant :

Ce risque est inhérent à tout contrat de location. Il arrive malheureusement qu'un locataire paye en retard, voire ne paie plus. Il est difficile de se prémunir de ce risque mais il existe cependant des moyens de le réduire.

Avant la signature du bail :

Il faut s’assurer que le ou les locataires a /ont un contrat d’emploi en CDI. Il est possible de demander aussi les trois dernières fiches de salaire pour s’assurer que le loyer est raisonnable par rapport aux revenus. Un maximum de 30% est considéré comme la norme. Cela nécessite un minimum de tact pour le demander mais c'est parfaitement légal tant que vous ne discriminez pas les candidats locataires. Si un candidat locataire est réticent à justifier ses revenus, mieux vaut s’abstenir.

Si votre locataire n'a pas de revenus (par exemple un étudiant), demandez la caution des parents. Une simple clause supplémentaire dans le bail peut réduire très fortement vos risques.

Un premier bail d'un an :

Une solution adoptée par certains bailleurs consiste à signer un premier bail d'un an. Cela permet de tester la régularité des paiements du locataire et de déceler tout problème durant cette période. Si l'essai est concluant, il vous suffit de signer un bail classique après un an. Si au contraire vous rencontrez des problèmes avec le locataire, vous résiliez le bail d'un an.

En cas de problème de paiement en cours de bail :

Dès que vous constatez un retard, il convient de relancer sans délai le locataire par écrit. Après deux rappels non suivis d’effet, envoyez une mise en demeure de paiement par lettre recommandée avec les indemnités prévues dans le bail. Si cette mise en demeure n’est pas suivie d’effet, introduisez une demande d’intervention auprès du Juge de Paix compétent. La rapidité de réaction et la fermeté sont les meilleurs moyens pour faire valoir vos droits.

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Autres articles: 

1. Le rendement locatif

2. Déterminer le loyer d'un appartement

3. Le cash-flow d'un bien immobilier  

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